GLI et garant : quelle solution choisir pour sécuriser vos loyers ?

Chaque année en France, les impayés de loyers représentent environ 300 millions d'euros, un chiffre qui souligne l'importance cruciale de se prémunir contre ce risque, particulièrement dans le contexte économique actuel. Cette situation impacte directement la rentabilité des investissements immobiliers et peut engendrer des difficultés financières significatives pour les propriétaires, qui doivent naviguer dans un cadre législatif en constante évolution.

Face à cet enjeu majeur, les propriétaires disposent de plusieurs options pour sécuriser leurs revenus locatifs. Parmi les plus courantes, on retrouve la Garantie Loyer Impayé (GLI), une assurance spécialisée, et le recours à un garant, une personne ou un organisme se portant caution pour le locataire.

La garantie loyer impayé (GLI) : une assurance pour la tranquillité d'esprit

La Garantie Loyer Impayé, communément appelée GLI, est une assurance spécifiquement conçue pour protéger les propriétaires contre les risques d'impayés de loyer. Elle offre une couverture financière en cas de défaillance du locataire, permettant ainsi au propriétaire de maintenir ses revenus locatifs et d'éviter des pertes financières conséquentes. Cette solution est particulièrement prisée par les investisseurs immobiliers qui cherchent à sécuriser leurs flux de trésorerie.

Qu'est-ce que la GLI ? définition et fonctionnement

La GLI est une assurance qui prend en charge les loyers impayés, les frais de contentieux (tels que les frais d'avocat et d'huissier), et parfois les détériorations immobilières causées par le locataire. Elle fonctionne sur la base d'un contrat souscrit par le propriétaire auprès d'une compagnie d'assurance spécialisée dans la gestion des risques locatifs. Le montant de la prime est généralement calculé en pourcentage du loyer mensuel, oscillant entre 2% et 5%, mais peut varier en fonction des garanties incluses et du profil du locataire.

Le processus de souscription implique la vérification de l'éligibilité du locataire, qui doit répondre à certains critères de solvabilité (revenus minimums, type de contrat de travail, absence d'antécédents d'impayés). La plupart des assureurs exigent un revenu net mensuel supérieur à 2.8 fois le montant du loyer charges comprises. En cas d'impayé, le propriétaire doit déclarer le sinistre à l'assureur, qui prendra en charge le remboursement des loyers impayés selon les conditions définies dans le contrat, généralement après un délai de carence d'un à trois mois.

Imaginons un scénario concret : Monsieur Dupont loue son appartement à Madame Martin. Après quelques mois, Madame Martin rencontre des difficultés financières imprévues et ne peut plus payer son loyer. Grâce à sa GLI, Monsieur Dupont est indemnisé par son assureur, percevant 90% du loyer mensuel pendant une période maximale de 24 mois, et peut continuer à percevoir ses revenus locatifs, sans avoir à supporter les conséquences financières de l'impayé. De plus, l'assurance prend en charge les frais d'huissier pour un montant maximum de 3500€.

Les avantages de la GLI

• **Sécurité financière :** La GLI assure la prise en charge des loyers impayés, avec des plafonds de remboursement variant généralement entre 70 000€ et 90 000€ par sinistre, selon les contrats, ce qui offre une protection significative contre les pertes financières.
• **Couverture des frais de contentieux :** En cas de procédure juridique, la GLI prend en charge les frais d'avocat, d'huissier et autres frais liés à la récupération des loyers impayés, souvent jusqu'à 10 000€ ou 15 000€, ce qui permet de limiter les coûts liés aux litiges.
• **Couverture des détériorations immobilières :** Certaines GLI incluent une garantie contre les dommages causés par le locataire, avec un plafond de remboursement variable, généralement autour de 7 000€ à 10 000€, ce qui protège le propriétaire contre les dégradations du bien.
• **Gain de temps et de sérénité :** L'assureur se charge de la gestion des impayés, soulageant le propriétaire des démarches administratives et des litiges potentiels, ce qui libère du temps pour d'autres activités.
• **Défiscalisation :** Les primes d'assurance GLI sont déductibles des revenus fonciers, permettant ainsi de réduire l'impôt sur le revenu et d'optimiser la rentabilité de l'investissement locatif. Les primes sont déductibles à 100% des revenus fonciers.

Les inconvénients de la GLI

• **Coût :** La prime d'assurance représente un coût non négligeable, généralement entre 2% et 5% du loyer annuel, ce qui peut impacter la rentabilité de l'investissement locatif.
• **Conditions d'éligibilité du locataire :** Les assureurs imposent des critères de solvabilité stricts, limitant ainsi le choix des locataires. Les assureurs demandent fréquemment un revenu net 3 fois supérieur au montant du loyer, un CDI et l'absence d'antécédents d'impayés.
• **Exclusions de garantie :** Certains types d'impayés ne sont pas couverts, tels que les occupations sans droit ni titre ou les impayés résultant de travaux non autorisés, ce qui limite la portée de la protection.
• **Délais de carence et de franchise :** Un délai de carence peut s'appliquer avant le déclenchement de la garantie, et une franchise peut rester à la charge du propriétaire, ce qui retarde le remboursement des loyers impayés. Le délai de carence est généralement de 1 à 3 mois.

Focus sur les GLI "nouvelle génération"

Le marché des GLI évolue rapidement, et de nouvelles offres plus performantes et adaptées aux besoins des propriétaires apparaissent. Ces GLI "nouvelle génération" intègrent des services innovants visant à prévenir les impayés et à faciliter la gestion des sinistres, offrant une meilleure protection et une plus grande sérénité aux propriétaires.

Certaines GLI utilisent l'analyse prédictive du risque d'impayé, en s'appuyant sur des algorithmes et à l'intelligence artificielle. Ces outils permettent d'évaluer le profil du locataire et d'identifier les signaux faibles qui pourraient indiquer un risque d'impayé futur, ce qui permet aux assureurs de mieux cibler leurs garanties et de proposer des primes plus adaptées. D'autres GLI proposent un accompagnement du locataire en difficulté, en offrant des services de médiation, de conseil budgétaire, ou d'aide à la recherche d'emploi. Cette approche vise à prévenir l'impayé en aidant le locataire à surmonter ses difficultés financières et à maintenir le paiement régulier du loyer.

L'assurance "zéro franchise" est également une innovation intéressante, permettant au propriétaire d'être indemnisé intégralement en cas d'impayé, sans avoir à supporter une franchise. Bien que la prime soit généralement plus élevée, environ 0.5% de plus que les GLI classiques, cette option offre une sécurité financière maximale et une tranquillité d'esprit accrue.

Le garant : une solution plus humaine, mais moins sécurisée ?

Le recours à un garant est une autre option courante pour sécuriser les loyers. Un garant est une personne physique ou morale qui s'engage à payer les loyers impayés du locataire si ce dernier ne peut pas honorer ses engagements. Cette solution peut être plus simple à mettre en place que la GLI, mais elle présente également des inconvénients et nécessite une vérification rigoureuse de la solvabilité du garant.

Qu'est-ce qu'un garant ? définition et fonctionnement

Un garant est une personne qui se porte caution pour un locataire, c'est-à-dire qu'elle s'engage à payer ses dettes locatives en cas de défaillance. Le garant peut être un membre de la famille (parents, frères et sœurs), un ami, ou un organisme de cautionnement tel qu'Action Logement avec la garantie Visale. La garantie d'un proche est souvent privilégiée par les jeunes actifs et les étudiants.

Le fonctionnement est simple : le garant signe un acte de cautionnement, un document juridique qui précise les conditions de la garantie (montant maximal garanti, durée de la garantie, etc.). En cas d'impayé, le propriétaire doit d'abord mettre en demeure le locataire de payer les sommes dues, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne régularise pas sa situation dans un délai de 15 jours, le propriétaire peut alors se retourner contre le garant pour obtenir le paiement des loyers impayés, en lui adressant également une mise en demeure.

Il existe deux types de cautionnement : la caution simple et la caution solidaire. Dans le cadre d'une caution simple, le propriétaire doit d'abord poursuivre le locataire avant de pouvoir se retourner contre le garant, ce qui peut être long et coûteux. Dans le cadre d'une caution solidaire, le propriétaire peut se retourner directement contre le garant dès le premier impayé, ce qui est plus rapide et plus efficace. La caution solidaire est la forme de cautionnement la plus couramment utilisée.

Les avantages du garant

• **Simplicité :** La mise en place d'un garant est généralement plus simple et moins contraignante que la souscription d'une GLI, car elle ne nécessite pas de souscription à une assurance ni de vérification complexe des critères d'éligibilité.
• **Coût :** Le recours à un garant est gratuit, sauf si l'on fait appel à un organisme de cautionnement payant, ce qui peut être une solution économique pour les propriétaires qui cherchent à minimiser leurs coûts.
• **Flexibilité :** Il est possible d'accepter des garants moins "conventionnels" que ceux exigés par les assureurs GLI, tels que les auto-entrepreneurs ou les personnes en CDD, ce qui élargit le choix des locataires potentiels.
• **Relation humaine :** Faire appel à la famille ou aux amis peut renforcer la confiance et faciliter la communication en cas de difficultés, ce qui peut favoriser une résolution amiable des litiges.
• **Rapidité de mise en place:** La constitution d'un dossier de garant est bien plus rapide que la souscription d'une GLI.

Les inconvénients du garant

• **Solvabilité du garant :** Il est indispensable de vérifier la capacité financière du garant à honorer ses engagements. Un garant insolvable ne sera d'aucune utilité en cas d'impayé. En général, un garant doit percevoir un revenu 2.5 fois supérieur au montant du loyer et être en mesure de fournir des justificatifs de revenus fiables.
• **Démarches contraignantes :** Le recours au garant en cas d'impayé peut être long et complexe, nécessitant l'envoi de mises en demeure et éventuellement une procédure judiciaire, ce qui peut engendrer des frais et des délais importants.
• **Relations personnelles :** Les litiges liés aux impayés peuvent détériorer les relations familiales ou amicales, ce qui peut être une source de stress et de conflits.
• **Limites de la garantie :** Le montant de la garantie est souvent limité au montant des loyers impayés, sans prise en charge des frais de contentieux ou des détériorations immobilières, ce qui peut laisser le propriétaire exposé à des coûts supplémentaires.
• **Disparition du garant :** En cas de décès ou d'insolvabilité du garant pendant la durée du bail, la garantie devient caduque, ce qui peut laisser le propriétaire sans protection en cas d'impayé.

Focus sur les alternatives aux garants "traditionnels"

Face aux difficultés rencontrées par certains locataires pour trouver un garant, des alternatives se développent, offrant des solutions plus accessibles et sécurisées. Ces alternatives permettent aux locataires de prouver leur solvabilité et de rassurer les propriétaires.

La garantie Visale, proposée par Action Logement, est une caution gratuite destinée aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés précaires. Elle couvre les loyers impayés pendant les trois premières années du bail, dans la limite de 36 mensualités. Les conditions d'éligibilité sont relativement souples, ce qui facilite l'accès au logement pour les jeunes et les personnes en situation de précarité. Visale est un dispositif soutenu par l'État et vise à favoriser l'accès au logement pour les populations les plus fragiles.

Les plateformes de cautionnement en ligne, telles que Cautioneo ou Garantme, proposent des services de cautionnement payants. Elles se chargent de vérifier la solvabilité du locataire et de se porter caution pour lui. Ces plateformes offrent une solution simple et rapide pour sécuriser les loyers, moyennant le paiement d'une commission, généralement comprise entre 3% et 5% du loyer annuel. Ces plateformes utilisent des algorithmes sophistiqués pour évaluer le risque locatif et proposent des garanties adaptées aux besoins des propriétaires.

Il est également important de noter que certaines assurances de responsabilité civile peuvent couvrir les dommages causés par le locataire au logement. Bien que cela ne couvre pas les loyers impayés, cela peut être une protection supplémentaire pour le propriétaire et peut permettre de limiter les coûts liés aux dégradations du bien. Le montant de la couverture est variable mais se situe en moyenne autour de 2500€.

GLI vs garant : comparaison et critères de choix

Le choix entre la GLI et le garant dépend de plusieurs facteurs, notamment le profil du locataire, la situation personnelle du propriétaire, et le niveau de sécurité souhaité. Il est important d'évaluer attentivement les avantages et les inconvénients de chaque option avant de prendre une décision.

Tableau comparatif

Critères	Garantie Loyer Impayé (GLI)	Garant
Coût	Prime d'assurance (2% à 5% du loyer annuel)	Gratuit (sauf organismes de cautionnement)
Simplicité	Démarches administratives plus complexes	Démarches plus simples
Sécurité	Sécurité financière élevée	Sécurité variable selon la solvabilité du garant
Couverture	Loyer impayé, frais de contentieux, parfois détériorations	Loyer impayé (généralement)
Éligibilité	Critères de solvabilité stricts pour le locataire	Plus flexible

Critères de choix : quel est le profil de votre locataire ?

• **Locataire solvable :** Si votre locataire est solvable, avec des revenus confortables et un CDI, la GLI peut être superflue, sauf si vous recherchez une sérénité absolue. Dans ce cas, un garant peut suffire à vous protéger contre les impayés. Un locataire avec un CDI et des revenus supérieurs à 3 fois le loyer est considéré comme solvable.
• **Locataire avec des revenus modestes :** Si votre locataire a des revenus modestes ou un contrat de travail précaire, le garant peut être la seule solution, à moins qu'il ne soit éligible à la garantie Visale. Dans ce cas, Visale peut être une alternative intéressante à la GLI. Visale est accessible aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés précaires.
• **Locataire étudiant :** Si votre locataire est étudiant, privilégiez Visale ou le cautionnement des parents. Ces solutions sont généralement plus adaptées à la situation des étudiants et offrent une meilleure protection contre les impayés. Plus de 60% des étudiants ont recours au cautionnement de leurs parents.

Critères de choix : quelle est votre situation personnelle ?

• **Propriétaire occupant :** Si vous êtes propriétaire occupant et que vous louez votre logement occasionnellement, la GLI peut être moins intéressante en raison de son coût. Dans ce cas, un garant peut être suffisant pour vous protéger. La GLI est plus adaptée aux propriétaires qui louent leur bien à titre principal.
• **Investisseur immobilier :** Si vous êtes un investisseur immobilier et que vous possédez plusieurs biens en location, la GLI peut être indispensable pour sécuriser vos revenus locatifs et assurer la pérennité de votre investissement. La GLI permet de protéger les revenus locatifs et de limiter les risques financiers.
• **Propriétaire gestionnaire :** Si vous êtes un propriétaire gestionnaire et que vous n'avez pas le temps ou l'envie de gérer les impayés vous-même, la GLI peut être un gain de temps et de sérénité. La GLI permet de déléguer la gestion des impayés à un professionnel.

Étude de cas

Prenons l'exemple de Madame Lemaire, une jeune active qui loue un studio à Paris. Elle a un CDI et des revenus confortables, supérieurs à 3500€ par mois. Dans ce cas, Madame Lemaire pourrait se contenter d'un garant, tel que ses parents. Cependant, Madame Lemaire souhaite avoir une sécurité maximale et protéger ses parents en cas de difficultés financières. Elle décide donc de souscrire une GLI.

Prenons l'exemple de Monsieur Dubois, un étudiant qui loue un appartement à Lyon. Il a des revenus modestes et n'a pas de garant. Dans ce cas, Monsieur Dubois peut se tourner vers la garantie Visale pour sécuriser son logement et rassurer le propriétaire.

Conseils pratiques pour sécuriser vos loyers

Que vous optiez pour la GLI ou le garant, il est important de prendre certaines précautions pour sécuriser vos loyers et minimiser les risques d'impayés. Une gestion rigoureuse de la location et une communication transparente avec le locataire sont essentielles.

Que faire avant de choisir ?

• **Comparer les offres de GLI :** Avant de choisir une GLI, comparez les offres des différents assureurs, en tenant compte des tarifs, des conditions de garantie, des exclusions, et des franchises. N'hésitez pas à demander des devis et à lire attentivement les conditions générales. Les tarifs peuvent varier de 1.8% à 6% du loyer annuel.
• **Vérifier la solvabilité du garant :** Avant d'accepter un garant, vérifiez sa solvabilité en lui demandant des justificatifs de revenus, des avis d'imposition, et un relevé de compte bancaire. Assurez-vous que le garant dispose des ressources nécessaires pour honorer ses engagements. Un garant doit percevoir un revenu au moins 2.5 fois supérieur au montant du loyer.
• **Rédiger un bail solide et conforme à la loi :** Rédigez un bail solide et conforme à la loi, en mentionnant les clauses résolutoires, les obligations du locataire, et les modalités de paiement du loyer. Un bail bien rédigé peut vous éviter bien des problèmes en cas de litige. Faire appel à un professionnel peut vous aider à rédiger un bail conforme à la réglementation.

Que faire en cas d'impayé ?

• **Réagir rapidement :** Réagissez rapidement en envoyant une mise en demeure au locataire et/ou au garant par lettre recommandée avec accusé de réception. N'attendez pas trop longtemps avant d'agir, car plus vous tardez, plus il est difficile de récupérer les sommes dues. Après 1 mois, les chances de récupérer l'intégralité des sommes baissent de 40%.
• **Engager les démarches nécessaires :** Engagez les démarches nécessaires, en déclarant le sinistre à l'assureur GLI ou en saisissant la justice. Suivez les procédures prévues par la loi et faites-vous accompagner par un professionnel si nécessaire. La saisine de la justice peut être longue et coûteuse, mais elle est parfois indispensable.
• **Faire preuve de patience et de persévérance :** Faites preuve de patience et de persévérance, car les procédures peuvent être longues et complexes. N'abandonnez pas vos droits et continuez à vous battre pour récupérer les sommes qui vous sont dues. En moyenne, la résolution d'un litige prend 18 mois.

Les "erreurs à éviter" pour sécuriser vos loyers

Évitez les erreurs courantes qui peuvent compromettre la sécurité de vos loyers.

• **Négliger la vérification du dossier du locataire :** Ne vous contentez pas des apparences. Demandez des justificatifs et vérifiez leur authenticité auprès des organismes concernés. Un dossier complet et vérifié est la première étape pour sécuriser votre location.
• **Choisir une GLI "low cost" sans lire attentivement les conditions générales :** Privilégiez la qualité à la quantité et assurez-vous que la garantie couvre bien les risques qui vous préoccupent. Une GLI trop bon marché peut se révéler inefficace en cas de sinistre.
• **Se fier uniquement à la parole du garant :** Exigez des justificatifs et assurez-vous de sa solvabilité. Un garant insolvable ne vous sera d'aucune utilité en cas d'impayé. Vérifiez les revenus et la situation professionnelle du garant.
• **Attendre trop longtemps avant de réagir en cas d'impayé :** Plus vous tardez, plus il est difficile de récupérer les sommes dues. Agissez rapidement et engagez les démarches nécessaires dès le premier impayé. La réactivité est essentielle pour limiter les pertes financières.

Au final, la gestion locative est un art qui exige une grande attention et la prise en compte de tous les aspects juridiques et financiers, surtout si vous déléguez votre bien à un professionnel.